Einführung  

Zu Anfang der COVID-19-Pandemie im Frühjahr 2020 wurde der gesamte Einzelhandel, mit Ausnahme von Geschäften für den täglichen Lebensbedarf, geschlossen, um eine Ausbreitung des Virus zu verlangsamen. Auch ein Bekleidungsgeschäft aus Sachsen musste aufgrund einer Allgemeinverfügung des Sächsischen Staatsministeriums vom 19.03.2020 bis zum 19.04.2020 sein Geschäft schließen und zahlte deshalb nicht die vereinbarte Miete in Höhe von 8.000 EUR für den Monat April. Hiergegen ging der Vermieter gerichtlich vor.  

In der ersten Instanz hatte das Landgericht (LG) Chemnitz (Urt. v. 26.08.2020, 4 O 639/20) geurteilt, dass die vollständige Miete zu entrichten sei, auch wenn das Ladenlokal aufgrund behördlicher Anordnung geschlossen bleiben musste. Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden (Urt. v.  24.02.2021, 5 U 1782/20) sah den Fall hingegen anders und entschied, dass Mieter und Vermieter in einem solchen Fall das Risiko zu gleichen Teilen tragen und deshalb eine Mietzahlung von 50 % von dem Textilunternehmen zu entrichten sei. 

Mit diesem Ergebnis waren beide Parteien nicht einverstanden, sodass Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) eingelegt wurde. Im Folgenden wird erläutert, wie der BGH sich in dem Fall entschieden hat (BGH, Urt. v. 12.01.2022, XII ZR 8/21). 

Entscheidung des BGH 

Ladenschließung als Mietmangel? 

Der BGH stellte zunächst klar, dass es sich bei einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung nicht um einen Mietmangel im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) handele und die Miete nicht deshalb zu kürzen sei. Ein Mietmangel könne immer nur dann angenommen werden, wenn die Gebrauchsfähigkeit der Mietsache eingeschränkt sei. Dies könne im Fall einer pandemiebedingten Schließung jedoch gerade nicht angenommen werden; die Geschäftsräume standen der Bekleidungskette weiterhin zur Verfügung. Die Gebrauchsbeschränkung hänge nicht unmittelbar mit der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts zusammen, sondern untersage vielmehr nur für einen kurzen Zeitraum eine bestimmte Nutzungsart. Dem Textilunternehmen werde also nicht jegliche Art der Nutzung untersagt, noch werde dem Vermieter die tatsächliche oder rechtliche Überlassung der Mieträume verboten. 

Ladenschließung als Störung der Geschäftsgrundlage? 

Eine Anpassung der Höhe des Mietzinses sei jedoch gem. § 313 Abs. 1 BGB aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage möglich, so der BGH. Dem stehe auch nicht entgegen, dass in Art. 240 § 2 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) besondere Kündigungsregeln für die Zeit der Pandemie festgelegt wurden. Diese Beschränkung bestünde nur für Kündigungsfälle und treffe keine Aussagen über die Höhe der zu zahlenden Miete. Nach Ansicht der Karlsruher Richter könne eine Anpassung gem. § 313 Abs. 1 BGB stattfinden, wenn die sog. “große Geschäftsgrundlage” betroffen sei, also wenn sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrages im Nachhinein bedeutend verändert hätten und die Sozialexistenz erschüttert würde.

Ein weiteres Indiz für die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage im Fall einer pandemiebedingten Schließung sei die (auf diesen Fall zwar nicht anwendbare) Neuregelung in Art. 240 § 7 EBGBG aus Dezember 2020, welche die Vermutung aufstellt, dass sich durch eine Geschäftsschließung aufgrund der COVID-19-Pandemie die Grundlage eines Gewerbemietvertrages grundlegend geändert habe. 

Darüber hinaus müsse das Festhalten am ursprünglichen Vertrag zumindest für eine Vertragspartei unter Berücksichtigung der vertraglichen und gesetzlichen Risikoverteilung nicht zumutbar erscheinen. Laut BGH könne für die staatlichen Eingriffe aufgrund der Pandemie in Form der Ladenschließungen und die folgenden Umsatzeinbrüche der Unternehmen keine der Mietparteien verantwortlich gemacht werden. Es habe sich einzig das allgemeinen Lebensrisiko verwirklicht, welches regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugerechnet werden kann.

Aus diesen Überlegungen folge jedoch nicht, dass Mietzahlungen im Falle eines pandemiebedingten Lockdowns stets zu kürzen bzw. anzupassen seien. Im Gegensatz zur pauschalen Risikoverteilung von 50 %, welche das OLG Dresden angeführt hat, ist der BGH der Ansicht, dass eine pauschale Herabsetzung nicht gerechtfertigt sei und stets eine ausführliche Prüfung des Einzelfalls stattfinden müsse, um zu bestimmen, ob dem Mieter die vollständige Zahlung  zumutbar sei.

Zu berücksichtigen seien hierbei unter anderem die Nachteile, die der Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer erlitten habe, die Höhe des Umsatzrückgangs, etwaige finanzielle Vorteile, die der Mieter aus staatlichen  Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Schließungen erhalten habe sowie Leistungen einer Betriebsversicherung.

Nicht zu berücksichtigen seien jedoch staatliche Darlehen, da sie zurückgezahlt werden müssen und deshalb keine vollständige Kompensation darstellen würden. Es sei zudem in die Beurteilung miteinzubeziehen, ob und welche Maßnahmen der Mieter zur Verhinderung der (drohenden) finanziellen Einbrüche geleistet habe oder hätte leisten können. 

Fazit 

Aufgrund dieser Überlegungen hat der BGH das Urteil des OLG Dresden aufgehoben und das Gericht angewiesen, den Sachverhalt erneut zu prüfen. Das OLG ist nun angehalten, die konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen der Betriebsschließung des Bekleidungsgeschäfts zu untersuchen und eine Anpassung der Miete für April 2020 vorzunehmen, sofern die ursprünglichen Konditionen nicht zumutbar erscheinen. Es bleibt nun das Urteil des OLG Dresden abzuwarten. 

Es ist festzuhalten, dass eine Anpassung der Gewerbemiete aufgrund einer hoheitlichen Schließungsanordnung im Rahmen der COVID-19-Pandemie gem. § 313 Abs. 1 BGB im Einzelfall vorgenommen werden kann. Ein genereller Anspruch auf eine Kürzung besteht jedoch nicht und pauschale Kürzungen um 50 % sind ebenfalls nicht gerechtfertigt; es bedarf vielmehr einer umfassenden Abwägung im Einzelfall.  

Für die Praxis empfiehlt es sich, bei Neuabschlüssen von Gewerbemietverträgen bereits im Vorhinein Regelungen zur Risikoverteilungen für solche Fälle zu treffen, in denen keine der Parteien für das Risiko verantwortlich ist, sich also das allgemeine Lebensrisiko verwirklicht.  

Bei weiteren Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.